Asppi Milano - Affitti

Nuovi adempimenti per i contratti a canone agevolato

Il 1 Aprile 2019 è stato siglato il nuovo accordo territoriale che stabilisce le modalità di stipula dei contratti a canone agevolato per la città di Milano.

Il nuovo accordo recepisce la nuova disciplina contenuta nel DM 16.1.17 e presenta rilevanti novità per gli addetti del settore e per tutti i cittadini.
Facciamo però un passo indietro.

La l. 431/98 ha riformato il mercato delle locazioni abitative introducendo sostanzialmente due diversi canali: i contratti c.d. "4+4" a canone libero ed i contratti c.d. "3+2" a canone concordato (a questi sono assimilati, quanto a determinazione del canone, i contratti transitori e quelli per studenti universitari).
Il legislatore ha accordato rilevanti agevolazioni a fronte della stipula dei contratti a canone agevolato 3+2 e studenti universitari: oltre alla durata inferiore sono infatti previsti importanti sconti sul piano fiscale.

Canone Libero Canone Agevolato
Cedolare Secca 21% 10%
Regime Ordinario IRPEF sul 95% del canone annuo. Imp. di registro 2% canone annuo. Bollo IRPEF sul 70% canone. Imp. di registro 2% sul canone. Bollo


Per i contratti a canone agevolato è inoltre prevista una riduzione del 30% dell'aliquota IMU.
Ma come si fa ad ottenere queste agevolazioni?

È presto detto: è necessario che il contratto sia redatto utilizzando i formulari allegati all'accordo territoriale applicando un canone che rientri nelle fasce di oscillazione previste per ciascuna zona e per ciascuna tipologia di immobile.
Per evitare facili comportamenti elusivi è previsto inoltre che i singoli contratti debbano essere asseverati, quanto alla rispondenza del canone concordato all'accordo territoriale, da parte di una associazione di proprietari e di una associazione di inquilini tra quelle firmatarie dell'accordo stesso.
L'asseverazione è quindi necessaria sin dal momento della registrazione o della comunicazione del contratto all'Agenzia delle Entrate: senza di essa non è più possibile ottenere le agevolazioni fiscali.
L'asseverazione è inoltre opportuna al fine di prevenire possibili contestazioni da parte dell'inquilino: è infatti bene ricordare che, se il contratto riporta un canone superiore ai massimi previsti dall'accordo territoriale, l'inquilino può richiedere la restituzione di tutto quanto pagato in eccesso entro 6 mesi dalla liberazione dei locali.

Vediamo ora le altre novità previste.
Nel calcolo del canone sono state prese in considerazione nuove caratteristiche dell'immobile penalizzando gli edifici in classe energetica G e quelli privi di elementi accessori (cantina o soffitta).
Sul fronte dei contratti transitori sono state ampliate le casistiche che ne autorizzano la stipula (sempre in presenza di puntuale documentazione dell'esigenza di transitorietà) ed è stata prevista la possibilità di ricorrere a questa forma contrattuale anche al di fuori delle fattispecie previste dall'accordo ed in assenza di documentazione ove le parti siano assistite da una delle organizzazioni sindacali che l'hanno sottoscritto.
Il nuovo accordo prende atto e regolamenta il sempre più diffuso mercato delle locazioni di camere singole all'interno dello stesso appartamento: anche in questo caso sarà possibile stipulare contratti a canone agevolato (godendo così delle relative agevolazioni) prendendo come riferimento la superficie della camera locata ed una percentuale delle parti comuni.

L'Associazione Sindacale Piccoli Proprietari di Milano (ASPPI) è a disposizione di tutti i cittadini e degli operatori economici sia per l'asseverazione dei contratti sia per l'assistenza nella loro stipula e per dare tutte le "dritte" necessarie al fine di ottenere le agevolazioni fiscali spettanti.

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